Παράνομη κρίθηκε τακτοποίηση αυθαιρέτων, δίχως συμφωνία ή έστω ανοχή των συνιδιοκτητών, με βάση Απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ) σε εκτός σχεδίου, εξ’ αδιαιρέτου ιδιοκτησίες.
Το άρθρο 34 του ν. 4315/14 προέβλεπε ότι «σε περιπτώσεις ακινήτων, εκτός σχεδίου, επιφανείας άνω των 4.000 τ.μ. οι συγκύριοι ποσοστού δικαιώματος κυριότητας δύναται να υπαχθούν στις διατάξεις του ν. 4178/2013 χωρίς τη συναίνεση των λοιπών συνιδιοκτητών υπό την προϋπόθεση ότι ασκούν πέραν της δεκαετίας αδιαλείπτως πράξεις νομής και κατοχής στην αποκλειστική χρήση τμήματος του ακινήτου στο οποίο δεν έχει συσταθεί διηρημένη ιδιοκτησία.» Επιπλέον στο εν λόγω άρθρο, μεταξύ άλλων, αναφερόταν ότι «Με την υπαγωγή στις ρυθμίσεις του ν. 4178/2014 δεν αναγνωρίζονται ούτε επηρεάζονται εμπράγματα ή ενοχικά δικαιώματα, δεν θίγονται
ζητήματα της κοινωνίας δικαιώματος των συνιδιοκτητών, που απορρέουν από τον
Αστικό Κώδικα.» (σημειώνεται ότι το εν λόγω άρθρο ήδη καταργήθηκε με την Παρ.6 Άρθρο 125 ν.
4495/2017).
Οι ανώτατοι δικαστές με βάση προσκομισθέντα στοιχεία, έκριναν για συγκεκριμένη ρύθμιση με τον ν. 4178/2013, της οποίας η δήλωση βασίστηκε στο παραπάνω άρθρο, ότι «δεν είναι νόμιμη».
Συγκεκριμένα όπως αναφέρει η απόφαση, «για την υπαγωγή στις διατάξεις του νόμου 4178/2013 κατασκευών επί ακινήτου στο οποίο υφίσταται εξ αδιαιρέτου συγκυριότητα, πέραν των προβλεπομένων σε αυτό προϋποθέσεων, εξακολουθεί, σε κάθε περίπτωση, να απαιτείται συμφωνία όλων των συγκυρίων ή έστω ανοχή τους, η οποία, ωστόσο, αρκεί να συνάγεται από τα υποβαλλόμενα έγγραφα και στοιχεία, ενώ, αντιθέτως, αποκλείεται η υπαγωγή στις ως άνω διατάξεις όταν από τα ως άνω στοιχεία προκύπτει εκπεφρασμένη αντίθετη βούληση κάποιου εκ των συνιδιοκτητών».
Υπενθυμίζεται ότι το ζήτημα είχε αναδείξει με επιστολή του προς το ΥΠΕΝ και το
ΤΕΕ/ΤΚΜ, ήδη από το 2019.
Με αφορμή την παραπάνω Απόφαση του ΣτΕ (υπ. αρ. 1736/2023 – ΑΝΑΓΚΑΙΑ Η ΣΥΜΦΩΝΙΑ ΤΩΝ ΣΥΝΙΔΙΟΚΤΗΤΩΝ ΓΙΑ ΤΗΝ ΥΠΑΓΩΓΗ ΣΕ ΤΑΚΤΟΠΟΙΗΣΗ ΚΤΙΣΜΑΤΩΝ ΕΝΤΟΣ ΤΟΥ ΚΟΙΝΟΥ ΑΚΙΝΗΤΟΥ (περίληψη Απόφασης 1736 ΣΤΕ/23) αλλά και πλήθος δημοσιευμάτων στον ηλεκτρονικό τύπο κ.α. σχετικά με το συγκεκριμένο θέμα, υπενθυμίζουμε τα αναφερόμενα στην εν λόγω επιστολή μας (έγγραφο ΤΕΕ/ΤΚΜ με ΑΠ 3995/2019), με τα οποία κρούσαμε των κώδωνα του κινδύνου σχετικά με το θέμα της δήλωσης των αυθαιρέτων κατασκευών/χρήσεων στις εξ’ αδιαιρέτου εκτός σχεδίου ιδιοκτησίες.
Συγκεκριμένα, αναφέρονταν –μεταξύ άλλων- τα παρακάτω, σχετικά με το εν λόγω
ζήτημα:
«Η επίλυση του πολύ σοβαρού θέματος των χωρίς σύσταση εξ’ αδιαιρέτου αυθαιρέτων, ιδιαίτερα στις περιπτώσεις «αδόμητων» ποσοστών και να διευκρινισθεί ο τρόπος με τον οποίο οφείλουν να αντιμετωπίζονται στην περίπτωση που έχουν γίνει επί μέρους δηλώσεις π.χ. με το άρθρο 34 του ν 4315/2014 που ρητά καταργήθηκε με το άρθρο 125 του ν. 4495/17, ή μόνο για τη διαγραφή προστίμου σε κάποια από τα εξ’ αδιαιρέτου κτίσματα αγρού ή και άλλες κατά περίπτωση δηλώσεις.
Τοποθετούμαστε επί του παραπάνω ζητήματος, με πλήρη επίγνωση της ιδιαιτερότητας και της δυσκολίας που χαρακτηρίζει αυτού του είδους τις ιδιοκτησίες, με πλήθος αυθαίρετα και πολλούς συνιδιοκτήτες, η πλειοψηφία των οποίων θεωρεί τον εαυτό του ιδιοκτήτη κτίματος που με δικές του δαπάνες ανέγειρε και που συνήθως δυσκολεύεται να αντιληφθεί τη συνιδιοκτησία, ως το ιδιοκτησιακό του δικαίωμα, που κατά το νόμο κατέχει.
Καταρχήν, τασσόμαστε υπέρ της επαναφοράς του δικαιώματος σύστασης κάθετης ιδιοκτησίας, στις εκτός σχεδίου και εκτός ορίων οικισμού περιοχές, Οι όροι όμως και οι προϋποθέσεις που τίθενται, πολύ συχνά είναι δύσκολο έως ανέφικτο να ικανοποιηθούν.
Να σημειωθεί ότι δεν αναφερόμαστε στα απαραίτητα ποσοστά συναίνεσης συνιδιοκτητών για να προβούν σε σύνταξη προσυμφώνου σύστασης και να αυτονομηθούν καταρχήν μέχρι την οριστική σύσταση, όπου η διαδικασία θα ολοκληρωθεί, ούτε στο ποσοστό συμφωνίας 65% για να κατατεθεί Αγωγή με σκοπό τη σύσταση, στα οποία οφείλουν σε κάθε περίπτωση, να συμμορφώνονται.
Αναφερόμαστε σε υφιστάμενα ζητήματα τα οποία καθημερινά τίθενται στο τμήμα μας, οδηγώντας μηχανικούς και ιδιοκτήτες, κυριολεκτικά, σε αδιέξοδο. Ενδεικτικά αναφέρονται:
- Επί μέρους δηλώσεις αυθαιρέτων σε χωρίς σύσταση εξ’ αδιαιρέτου ιδιοκτησίες, από τον ν. 4014/11 έως και σήμερα, από διαφορετικούς ή και τον ίδιο μηχανικό, σε ξεχωριστά αρχεία στο στάδιο Υπαγωγής ή και Οριστικής Υπαγωγής.
- Δηλώσεις αυθαιρέτων κατασκευών/χρήσεων για τις οποίες υπήρχε καταλογισμένο πρόστιμο και ορθά κατά την Εγκύκλιο 3 του ν. 4178/13 αλλά και κατά τον ν. 4495/17 οι φερόμενοι ιδιοκτήτες προέβησαν σε δηλώσεις, για τη διαγραφή και μόνο του προστίμου, επομένως συνεχίζουν αυτές να χαρακτηρίζονται ως αυθαίρετες, ενώ με διάφορες περιρρέουσες ερμηνείες, αυτές να θεωρούνται από τακτοποιημένες ως μη τακτοποιημένες με ή χωρίς τον κίνδυνο να τους καταλογισθεί νέο πρόστιμο κ.α. γεγονός που προκαλεί σύγχυση σχετικά με την κατάστασή τους και που πολλές φορές προκαλεί την αποστασιοποίησή των ιδιοκτητών από οποιαδήποτε συλλογική διαδικασίαδήλωσης, σύστασης κλπ με τους άλλους συνιδιοκτήτες.
- Δηλώσεις αυθαιρέτων βάσει της παρ. 2 του άρθρου 34 του ν. 4315/14, κατά την οποία ακόμη και χωρίς την ύπαρξη καταλογισμένου προστίμου δίνονταν η δυνατότητα σε επιμέρους αυθαίρετα σε εξ’ αδιαιρέτου άρτια και οικοδομήσιμα αγροτεμάχια να γίνονται μεμονωμένες δηλώσεις, υπό
προϋποθέσεις. Από τα συμφραζόμενα και συγκεκριμένα από την παρ. 1 του ίδιου άρθρου που έδινε κάποιες λεπτομέρειες επί της διαδικασίας σύστασης κάθετης ιδιοκτησίας σε αυτά, διαφαινόταν και πάλι ότι η δήλωση αφορούσε μη επιβολή προστίμου και όχι τακτοποίηση, ή σε κάθε περίπτωση κάτι το οποίο ενώ ήταν ασαφές ως προς το αποτέλεσμα, έχει δημιουργήσει ακόμη μια κατηγορία αποστασιοποιημένων συνιδιοκτητών που τελικά δύνανται να μπλοκάρουν τη διαδικασία. - Αδόμητα ποσοστά: Το μεγαλύτερο εμπόδιο όλων, αποτελούν οι αδόμητοι συνιδιοκτήτες. Ακόμη κι αν όλοι συμφωνήσουν, στην πραγματικότητα δεν γίνεται σύσταση όταν υπάρχουν αδόμητοι. Δεν ψηφίστηκε ποτέ η σχετική υπουργική Απόφαση που αναφέρεται στον νόμο, περί σύστασης «…ανεξαρτήτως αν έχουν ανεγερθεί οικοδομήματα μέχρι τις 28/7/2011, εφόσον επιτρέπεται η διάσπαση όγκου του κτιρίου…»
- Η παρ.4 του άρθρου 98 ν. 4495/2017, όπως τροποποιήθηκε με την παρ.34 του άρθρου 34 ν. 4546/2018 και ισχύει από 12/6/2018 και 4. «4. Συγκύριοι εξ αδιαιρέτου σε οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία, ή σε κτίσμα χωρίς σύσταση οροφοκτησίας εντός σχεδίου πόλεως, ανεξαρτήτως ποσοστού συγκυριότητας αυθαίρετων κτισμάτων ή νόμιμων κτισμάτων με αυθαίρετες μικρές παραβάσεις ή αυθαίρετες κατασκευές ή αυθαίρετες αλλαγές χρήσης μπορούν να ζητούν την υπαγωγή τους στις ρυθμίσεις του παρόντος νόμου κατά τα οριζόμενα στο άρθρο 99 κ.επ, . ανεξαρτήτως της σύμφωνης γνώμης των λοιπών εξ αδιαιρέτου συγκυρίων…». Ερμηνεύτηκε ως απαγόρευση για τη δήλωση του συνόλου των αυθαιρέτων, σε -εκτός σχεδίου ή εκτός ορίων οικισμού- εξ’ αδιαιρέτου, από κάποιον ή κάποιους εκ των συνιδιοκτητών, δυσχεραίνοντας περισσότερο καταστάσεις στις οποίες θα μπορούσε να βρεθεί μια λύση.
Η Απόφαση, είναι Πολιτική. Επιθυμούμε τελικά την τακτοποίηση αυτής της κατηγορίας αυθαιρέτων, ή απλώς την κατεδάφισή τους, πράγμα που θα ήταν αποδεκτό μεν, καθώς δεν οφείλουν να τακτοποιούνται τα πάντα, θα ξεσήκωνε όμως κύμα αντιδράσεων καθώς καθ’ όλη τη διάρκεια ισχύος των νόμων των αυθαιρέτων, συνεχίζουν γίνονται δηλώσεις περισσότερο, λιγότερο, ή σχεδόν σωστές δημιουργώντας την ψευδαίσθηση στους ιδιοκτήτες ότι τακτοποιούν, ή βρίσκονται πολύ κοντά στο να τακτοποιήσουν τελικά την κατοικία που χρόνια νέμονται κατέχοντας κάποιο εξ’ αδιαιρέτου ποσοστό, σε κάποιο αγροτεμάχιο.
Συγκεκριμένα προτείνουμε:
Να καταστεί απολύτως σαφές ότι κατά ισχύοντα, για όλες τις παραπάνω περιπτώσεις τμηματικών δηλώσεων στα ακίνητα πέραν από τη διαγραφή προστίμων των συγκεκριμένων περιπτώσεων που αναφέρει ο νόμος ουδεμία συμβολαιογραφική Πράξη, δύναται να υλοποιείται. Οτι ακόμη και αυτοί από τους οποίους διαγράφηκαν τα καταλογισμένα πρόστιμα, καθώς στην πραγματικότητα δεν αφορούσαν μόνο τους ίδιους αλλά όλους τους συνιδιοκτήτες, στην πραγματικότητα είναι εν δυνάμει συνοφειλέτες στο πρόστιμο που αφορά το σύνολο των αυθαιρέτων κατασκευών στο συνολικό αγροτεμάχιο, καθώς κατέχουν ποσοστό εξ’ αδιαιρέτου –χωρίς κανενός είδους σύσταση- σε αυτό. Θα πρέπει λοιπόν με κάποιον τρόπο να συνεννοηθούν, συνενώνοντας δηλώσεις, διορθώνοντας κατά περίπτωση και επανυπολογίζοντας πρόστιμα να φτάσουν στο ζητούμενο, τη μία δήλωση ανά ιδιοκτησία και κατά τη γνώμη μας με αιτούντες όλους ή και κάποιους ή και μόνον κάποιον τον επιμελέστερο αυτών.
Αναγνωρίζοντας όμως την τεράστια αναταραχή που θα δημιουργούσε η παραπάνω κατάσταση, θα μπορούσαμε να προτείνουμε ίσως και ως διαδικασία την τροποποίηση των επιμέρους δηλώσεων και τη συσχέτισή τους με τις άλλες του αυτού αγροτεμαχίου, η οποία ρητά θα αναφέρεται στην τεχνική έκθεση που συνυποβάλλεται. Το αποτέλεσμα θα ήταν σωστά συνολικά πραγματοποιούμενα μεγέθη, αλλά και ορθά επιβεβλημένα πρόστιμα, χωρίς ανακλήσεις δηλώσεων και συμψηφισμούς.
Επιπλέον, το πρόβλημα των αδόμητων ποσοστών θα μπορούσε να λυθεί με θέσπιση διαδικασιών αποζημίωσης για αυτούς που πλέον δεν υφίστανται μέτρα να δομήσουν, ή νομοθετικά με την ψήφιση της σχετικής υπουργικής Απόφασης που προαναφέρθηκε και θα επιτρέψει κάθετη ακόμη και χωρίς την ύπαρξη κτισμάτων πριν το 2011.
Εν κατακλείδι το εξαιρετικά πολύπλοκο των εξ’ αδιαιρέτου χωρίς σύσταση ιδιοκτησιών, ζήτημα, το οποίο με την πάροδο των ετών, αντιμετωπίστηκε πρόχειρα και πυροσβεστικά, οφείλει να επιλυθεί με περισσή προσοχή και λήψη Πολιτικών Αποφάσεων για αντιμετώπιση όλων των περιπτώσεων με την ευαισθησία όσο και με την απαιτούμενη αυστηρότητα, κατά περίπτωση.»
Σκοπός του ν 4495/17 ήταν να καθορίσει ένα νέο πλαίσιο κανόνων που αφορούν τη δόμηση, το οποίο στοχεύει στην προστασία του περιβάλλοντος, αντιμετωπίζοντας εν γένει τις αιτίες που συνέβαλαν και συνεχίζουν να συμβάλλουν στην ανάπτυξη άναρχου και αυθαίρετου δομημένου περιβάλλον στη χώρα μας, αποσκοπώντας εν τέλει στην αναβάθμιση του οικιστικού περιβάλλοντος και στην βελτίωση των
συνθηκών διαβίωσης των πολιτών.
Όφειλε και οφείλει να αποτελεί μια προσπάθεια θέσπισης νέων αλλά και βελτίωσης υφιστάμενων διατάξεων, για την συνολική ρύθμιση των ζητημάτων που αφορούν το -εντός και εκτός σχεδίου- δομημένο περιβάλλον, σε απόλυτο συσχετισμό με διατάξεις του παρελθόντος και όχι σε ασυνέχεια με αυτές χωρίς κοινό τόπο εφαρμογής.
Το σίγουρο είναι ότι δεν χρειαζόμαστε νόμους που είναι δύσκολο να εφαρμοσθούν λόγω πολυπλοκότητας και είναι εύκολο να παρερμηνεύονται λόγω ασάφειας.
Το ΤΕΕ/ΤΚΜ επεξεργάζεται συνεχώς ζητήματα όπως τα παραπάνω καταναλώνοντας κόπο και χρόνο προς όφελος των συναδέλφων, με σκοπό την επίλυσή τους.